고령화 사회와 주거 정책
- 초고령 사회 진입: 2024년에는 65세 이상 인구가 1000만명을 돌파할 것으로 예상된다.
- 인구 비율: 전체 인구의 20%에 육박하는 수준이며, 70대 인구가 20대 인구를 초과하는 현상이 발생하였다.
- 미래 전망: 통계청은 2050년까지 전체 인구의 40%가 65세 이상이 될 것으로 전망하고 있다.
- 주거 정책: 정부는 노인복지주택과 실버스테이라는 두 가지 주거 정책을 마련하였으며, 이 두 정책은 운영 방식과 세금에서 상당한 차이가 있다.
노인복지주택의 개념
- 정의: 노인복지주택은 보건복지부가 관할하는 노인복지법상 시설로, 흔히 실버타운 또는 시니어레지던스로 불린다.
- 목적: 노인에게 주거시설을 임대하여 주거의 편의, 생활지도, 상담, 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공하는 것이 목적이다.
- 운영 방식: 2015년 이전에는 분양형과 임대형이 모두 가능했으나, 분양형의 문제점이 드러나면서 현재는 임대형만 허용되고 있다.
- 문제점: 민간 개발업자들이 개발 이익만 챙기고 운영을 소홀히 하거나, 고령층이 아닌 사람들이 입주하는 등의 문제가 발생하였다.
분양형 노인복지주택의 변화
- 정책 변화: 정부는 최근 인구감소지역에 한해 분양형을 다시 허용하기로 결정하였다.
- 목적: 수도권 외 지역의 고령자 주거 수요를 감안한 결정이다.
- 운영 방식: 분양형 노인복지주택은 임대형과는 다른 방식으로 운영되며, 세금 부담이 크다.
- 과거와 현재: 2015년 이전에는 분양형이 가능했으나, 현재는 임대형만 허용되고 있는 상황이다.
실버스테이의 도입
- 정의: 실버스테이는 국토교통부가 도입을 추진 중인 장기민간임대주택의 한 유형이다.
- 법적 근거: 국토부는 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 및 시행규칙 개정안을 통해 실버스테이를 도입할 예정이다.
- 임대 조건: 실버스테이는 입주자에게 분양되지 않으며, 임대료 인상률은 5%로 제한된다.
- 세제 혜택: 시범사업자에게는 취득세, 재산세 감면, 종부세 합산배제 등 다양한 세제 혜택이 제공된다.
세금 차이와 부담
- 임대형 주택 세금: 임대형 노인복지주택과 실버스테이는 임대주택이기 때문에 입주자에게 세금이 부과되지 않는다.
- 주택연금 수령: 본인 주택을 소유하면서 주택연금을 수령하고 있는 경우, 기존 주택연금은 계속 받을 수 있다.
- 입주자의 신분: 입주자는 임차인 신분이기 때문에 새로운 주택연금을 받을 수 없다.
- 세금 부담: 분양형 노인복지주택은 상당한 세금 부담이 있으며, 만 60세 이상만 분양받거나 매수할 수 있다.
분양형의 세금 문제
- 세금 부과: 분양형 노인복지주택은 취득세를 내야 하며, 특히 1가구 2주택 등 다주택자에 대한 취득세 중과 대상이다.
- 세율 적용 논란: 노인복지주택은 건축물대장상 ‘주택’이 아닌 ‘노유자시설’로 분류되므로, 취득세를 납부해야 하는지에 대한 논란이 있었다.
- 행정안전부 유권해석: 2015년에는 주택세율 적용 대상이 아니었으나, 이후 행정안전부의 유권해석으로 주택 세율이 적용되었다.
- 재산세 감면: 노인복지시설 직접 사용 시 25% 감면혜택이 2024년 기준 2026년 말까지 적용된다.
시설 운영자의 세제 혜택
- 세제 혜택: 임대형 노인복지주택을 설치·운영하는 자는 유료 노인복지시설에 해당하여 취득세와 재산세 25% 감면 혜택이 있다.
- 종부세 합산배제: 노인복지주택을 설치한 자가 소유한 노인복지주택은 종부세 합산배제 대상이다.
- 소득세 및 법인세 감면: 노인복지시설을 운영하는 자는 중소기업에 대한 소득세 및 법인세 감면이 가능하다.
- 부가세 면제: 관리주체가 제공하는 일반관리, 경비, 청소용역에 대한 부가세도 면제된다.
법적 논란과 향후 전망
- 법적 논란: 최근 분양형 노인복지주택의 종부세 과세를 둘러싼 법적 논란이 있었다.
- 서울고등법원 판결: 2022년 판결에서 노인복지주택이 종부세 과세 대상 ‘주택’에 해당하지 않는다고 해석되었다.
- 법 개정: 2021년부터 종부세법상 납세의무자가 변경되어 이 판례의 유지 여부는 불확실하다.
- 미래 중요성: 초고령사회로 접어들수록 실버주택의 중요성이 증대할 것이며, 입주자와 운영자는 세제 혜택과 부담을 면밀히 살펴봐야 한다.
결론 및 주의사항
- 주택 선택: 입주자와 운영자는 각자의 상황에 맞는 방식을 선택해야 하며, 세제 혜택과 부담을 면밀히 검토해야 한다.
- 분양형 고려 시: 분양형을 고려할 경우, 취득세와 종부세 등 세금 이슈를 꼼꼼히 점검할 필요가 있다.
- 고인선 변호사 소개: 고인선 변호사는 서울시립대 세무전문대학원에서 세무학 석사 학위를 취득하고, 조세 관련 자문을 제공하고 있다.
- 전문성: 고 변호사는 부동산 관련 조세 소송 및 자문 경력을 보유하고 있으며, 다양한 기관에 조세 관련 자문을 제공하고 있다.
고령화 사회에서 노인들의 주거 안정성을 확보하는 것은 중요한 과제입니다. 정부는 노인복지주택과 실버스테이를 통해 다양한 주거 정책을 시행하고 있으나, 세금 및 운영 방식에서의 차이를 명확히 이해하는 것이 필요합니다.